Die Welt befindet sich kontinuierlich im Umbruch. Nach einer überstandenen Pandemie sind nun neue Konflikte und Krisen der Motor für Veränderung. In Australien hat es dazu geführt, dass Light Industrial- und Logistikimmobilien sowie Büros in guter Lage und Top-Qualität im Fokus stehen.
Aktuell durchlaufen die Büroimmobilienmärkte eine bemerkenswerte Transformation. Es zeichnet sich eine deutliche Vorliebe für erstklassige Büroimmobilien ab – ein Phänomen, das als "Flight to Quality" bekannt ist. Heute gilt mehr denn je, dass Büros gleichermaßen gut gelegen sein müssen und einfach zu erreichen sind. So ist es nicht verwunderlich, dass in Central Business Districts oder in einer Gateway-Umgebung gelegene Büros heute noch stärker nachgefragt werden. Ein starker Arbeitsmarkt sowie die durch die Pandemie beschleunigte Verbreitung hybrider Arbeitsformen verstärken den Run auf Qualitätsflächen.
Büroimmobilien – Qualität ist Trumpf
Vor allem hochwertig ausgestattete Büros sind gefragt, um die Home-Office-gewohnten Mitarbeiter wieder ins Büro zu bekommen. Neben flexiblen Bürokonzepten und digitaler Konnektivität braucht es komfortabel gestaltete Gemeinschaftsräume, um das Miteinander im Team zu fördern. Eine aktuelle Marktstudie unterstreicht diese Tendenz, wonach 2022 rund 70 Prozent der Mietverträge in den CBD-Märkten mit Mietern geschlossen wurden, die sich für erstklassige Büroflächen entschieden haben. „Gute Lagen werden in Zukunft noch weiter an Bedeutung gewinnen. Wir fokussieren uns deshalb darauf, wie wir gut gelegene Gebäude so gestalten können, dass sie dem Mieter die bestmögliche Nutzung erlaubt. Neben einer zeitgemäßen Ausstattung umschließt das auch eine Flexibilisierung der Mietlaufzeiten“, sagt Simon Purdy, AM ALPHAs Country Manager in Australien.
Zertifizierung ist ein „Must-have“
Es steht außer Frage, dass Nachhaltigkeit heute eines der zentralen Themen in der gesellschaftlichen Diskussion ist. Unternehmen, die sich nicht an den neuen Standards orientieren, laufen Gefahr, im Wettbewerb abgehängt zu werden. Denn sie stehen nicht nur unter öffentlichem Druck, ihre Netto-Null-Verpflichtungen zu erfüllen, sondern müssen auch die Erwartungen ihrer Mitarbeiter erfüllen, die zunehmend ökologischer denken.
Neben diesen Erwartungen gibt es aber auch konkrete Vorteile für Unternehmen, in nachhaltige Immobilien zu investieren. Sie bieten dem Investor nicht nur Sicherheit gegenüber zukünftigen ökologischen Vorschriften, sondern sichern langfristig auskömmliche Renditen, da sie für Nutzer und Investor gleichermaßen attraktiv sind.
In Australien wird die Immobilienbewertung nach dem nationalen Rating-System NABERS vorgenommen. Sie ist für alle Bürogebäude mit mehr als 1.000 Quadratmetern Fläche verpflichtend. Laut einer Analyse waren 74 Prozent aller Büroimmobilien in Australien bis 2021 entsprechend zertifiziert. Etwa die Hälfte aller Bürogebäude haben fünf von maximal sechs möglichen Sternen erhalten und wurden somit mit „excellent“ bewertet.
„Dieses Ergebnis zeigt die Entschlossenheit und das Engagement Australiens, eine Vorreiterrolle in der nachhaltigen Architektur zu übernehmen“, sagt Simon Purdy.
Wachstumsmarkt: Light Industrial- und Logistikimmobilien
Logistik- sowie Light Industrial-Immobilien, die neben Lager- und Logistikflächen auch über Büros und kleinere Fertigungsflächen verfügen, befinden sich in Australien seit Jahren auf Wachstumskurs. Insbesondere hat sich in den letzten Jahren der durchschnittliche Anteil des Online-Handels am gesamten Einzelhandel von 4,2% im Jahr 2017 auf 11,2% im Jahr 2021 nahezu verdreifacht. Dieser durch die Pandemie beschleunigte E-Commerce-Boom hat dazu geführt, dass zum einen Unternehmen deutlich mehr Logistikflächen nachfragen, zum anderen citynah mehr Lager benötigen, um ihre Lieferfähigkeit zu sichern.
Neue Dynamik durch Near und On-Shoring
Verstärkt wird diese Entwicklung durch die sich abzeichnende Deglobalisierung im Zuge der neuen geopolitischen Konflikte. Es zeigt sich, dass Lieferketten anfälliger sind, je komplexer und weiter verzweigt sie sind. Anders ausgedrückt: Near- und Onshoring ist derzeit ein dynamischer Trend in Australien mit erheblichen Auswirkungen auf die Assetklasse Light Industrial. Es werden aber nicht nur Produktionskapazitäten vor Ort erhöht, ebenso wächst die Nachfrage nach Logistikimmobilien und natürlich Verwaltungs- und Bürogebäuden. Angeheizt wird diese Entwicklung zusätzlich durch Zuschüsse, die der australische Staat für den Aufbau oder die Erweiterung heimischer Produktionsstätten gewährt.
Diese hohe Nachfrage nach Light Industrial hat in Verbindung mit einem gravierenden Mangel an neuen Angeboten dazu geführt, dass die Leerstandsquoten auf einen langfristigen Tiefstand gesunken sind. Dies wiederum hat die Mieten in die Höhe getrieben: Colliers meldete jüngst einen Anstieg der gewichteten nationalen Spitzenmieten für Light Industrial Flächen um 21,6 % in den 12 Monaten bis Ende 2022. „Als AM ALPHA haben wir diesen Sektor im Blick“, sagt Simon Purdy. „Wegen des andauernden Missverhältnisses von Angebot und Nachfrage sind Light Industrial- und Logistikimmobilien im Moment mit einem geringen Risiko verbunden. Umso mehr haben sie Renditepotenzial, wenn das Ende der Zinserhöhungen erreicht sein wird.“
