Tokio - bunt, lebendig & attraktiv
Japan ist für Immobilieninvestoren sehr attraktiv. Während in vielen anderen Industrieländern höhere Zinsen die Immobilienmärkte unter Druck setzen, hält die Bank of Japan an ihrer lockeren Geldpolitik fest. Heute ist Japan nach den Vereinigten Staaten und vor dem Vereinigtem Königreich und China der zweitgrößte Immobilienmarkt weltweit. Insbesondere die Hauptstadt Tokio zieht weiterhin Investoren aus der ganzen Welt an und stärkt damit ihre Spitzenposition als größter Immobilienmarkt im asiatisch-pazifischen Raum. Laut der CBRE Studie „APAC Investor Intentions Survey 2023“ ist Tokio das vierte Jahr in Folge die beliebteste Stadt für internationale Investments.
Während die Bevölkerung in den meisten Regionen Japans seit Jahrzehnten rückläufig ist, wächst sie in Tokio kontinuierlich. Tokios Einwohnerzahl schwankt erheblich – je nachdem wie man Tokio definiert. Die City mit ihren 23 Bezirken weist eine Einwohnerzahl von 9,7 Millionen Einwohner auf (Stand: Januar 2023), die Metropole Tokio hat dagegen rund 14 Millionen Einwohner. Der Großraum Tokio, der sich über drei umliegende Präfekturen erstreckt, ist mit über 36 Millionen Einwohner nochmals viel größer. Obwohl die Corona-Pandemie diese Entwicklung aufgrund der ausbleibenden Zuwanderung kurzzeitig stoppte, ist die Anziehungskraft Tokios ungebrochen – und seit 2022 wächst die Bevölkerung Tokios wieder (+38.000 für Tokio und +99.500 für den Großraum Tokio).
"Tokio ist gleichermaßen das politische, wirtschaftliche und kulturelle Zentrum des Landes. Sie ist nicht nur eine hochmoderne und dynamische Metropole, sondern hat sich auch eine einzigartige Geschichte und Kultur bewahrt, die bis in die Edo-Periode zurückreichen. Das verleiht ihr ein Reichtum in unterschiedlichsten Aspekten, darunter eine große Vielfalt an Kunst und Kultur, gute Verkehrsanbindungen, eine einzigartige Gastronomie und vielfältige Sehenswürdigkeiten", sagt Masatomo Okamoto, Head of Japan bei AM ALPHA. Auch heute noch gibt es im Schatten der Wolkenkratzer Viertel mit einfachen Wohnhäusern und kleineren mehrstöckigen Wohnblocks, die Platz für viele kleine Geschäfte, Ateliers, Kneipen und Restaurants bieten. Okamoto: "Diese Vielfalt ist die Quelle eines außergewöhnlichen Lebensgefühls, das die Vitalität der Stadt ausmacht."
Attraktiver Standort für Immobilieninvestments
Die japanische Geschäfts- und Unternehmenskultur ist sehr stark auf die "face to face"-Kommunikation ausgerichtet. Deshalb ist der Büroimmobilienmarkt in Tokio weit weniger vom Home-Office-Trend betroffen als klassische Bürostandorte in Europa oder den USA. Selbst viele Unternehmen, für die Home-Office inzwischen ein fester Bestandteil ihres Arbeitsumfelds ist, erwarten von ihren Mitarbeitenden, dass sie an mehreren Tagen in der Woche ins Büro kommen.
Logistikimmobilien haben sich durch den Nachfrageschub infolge der Pandemie zu einer sehr begehrten Anlageklasse entwickelt, ganz im Gegensatz zum Einzelhandel und dem Hotelgewerbe. Heute zählen Logistikimmobilien nach wie vor zu der bevorzugten Anlageklasse. Die derzeitige Situation deutet jedoch auf eine Trendwende hin. Während sich in der Metropolregion der Markt rückläufig entwickelt, besteht in Tokios City mit ihren 23 Bezirken nach wie vor große Nachfrage.
Zudem gibt es hier nur begrenzte Flächen, auf denen Logistikanlagen errichtet werden können, da viele in Frage kommende Flächen in Eigentumswohnungen oder Büros umgewandelt werden. Infolgedessen wächst die Nachfrage nach städtischen Mehrzweck-Logistikeinrichtungen, die als Basis für die „last-mile-delivery“ dienen können. "Lagerhäuser, die bisher vor allem am Stadtrand und in Hafen- und Industriegebieten standen, werden in Zukunft dort gebaut werden müssen, wo die Menschen leben", erklärt Okamoto.
Im Vergleich zu anderen Ländern war der japanische High-Street-Einzelhandel weniger stark von der Pandemie betroffen. Allerdings sind auch hier die Leerstandsquoten gestiegen: in der Ginza-Hauptstraße von etwa 2 % im Jahr 2019 auf etwa 7 % oder in Gegend Omotesando/Harajuku im gleichen Zeitraum von 1 % auf etwa 5 %. Die Haupteinkaufstraßen waren dabei weniger von rückläufigen Mieten als vielmehr von ansteigenden Leerstandsquoten geprägt.
Auch der Wohnungsmarkt gewinnt an Bedeutung. Wohnungen versprechen stabile Einnahmen, schließlich ist ein Dach über dem Kopf ein menschliches Grundbedürfnis. Tokio bietet zudem institutionellen Investoren die Möglichkeit, im großen Stil zu investieren. Der Großteil Tokios besteht auch heute noch aus relativ niedrigen Holzhäusern. Die durchschnittliche Nutzungsdauer von Häusern in Japan beträgt gerade mal 30 Jahre (im Vergleich dazu 55 Jahre in den USA und 77 Jahre im Vereinigten Königreich). Es gibt mehrere Gründe für diese kurze Nutzungsdauer, aber hauptsächlich sind sie auf die minderwertige Qualität der eingesetzten Materialien und die Vorliebe für Neubauten zurückzuführen. Aus diesem Grund ist es künftig notwendig, umweltfreundliche, qualitativ hochwertige und langlebige Wohnungen zu errichten und den begrenzten Raum mit größeren Wohnkomplexen im Stadtzentrum zu verdichten.
