Herr Okamoto, was ist das Besondere am japanischen Immobilienmarkt?

Angebot und Nachfrage kamen aufgrund unterschiedlicher Preisvorstellungen nicht zueinander. Potenzielle ausländische Käufer hielten sich zurück, weil sie überall außerhalb Japans steigende Zinssätze sahen, die keinen weiteren Spielraum für Preissteigerungen erwarten ließen. Immobilienverkäufer hingegen waren nicht bereit, ihre Preisvorstellungen anzupassen, da die Finanzierungsbedingungen in Japan weiterhin günstig waren. Die Zinssätze sind nach wie vor niedrig, und die Bereitschaft der Banken, Immobilienkredite zu vergeben, ist nach wie vor hoch. Die Refinanzierung von Immobiliendarlehen war somit gesichert, und es bestand keine Notwendigkeit für sie, ihre Immobilien zu verkaufen. 

Wie überall sind die Leerstände in Büros gestiegen. Dennoch blieb die Leerstandsquote im Vergleich zu anderen Büromärkten weltweit niedrig. Laut einem Bericht stieg die Leerstandsquote in Tokio von Ende September 2019 bis Ende September 2022 nur um 3,6 %-Punkte auf 4,2 %, die Miete sank um rund 2,5 %-Punkte. Im gleichen Zeitraum stieg die Leerstandsquote in New York um 8,0 %-Punkte auf 15,4 %, die Miete sank um 5 %-Punkte, in Hongkong stieg der Leerstand um 4,8 %-Punkte auf 10,4 %, die Miete sank um mehr als 10 %-Punkte, in London stieg der Leerstand um 3,6 %-Punkte auf 8,2 %, die Miete sank um mehr als 5 %-Punkte. 

Investoren halten sich derzeit vor allem deshalb zurück und beobachten den Markt, weil in diesem Jahr viele neue Großobjekte auf den Markt kommen werden. Kleine und mittelgroße Büros waren von der Pandemie nicht so stark betroffen. Es wird erwartet, dass diese Bürosegmente nicht so stark vom neuen Angebot an Großbüros betroffen sein werden. Grundsätzlich sind die japanischen Büroimmobilienmärkte jedoch weniger vom Home-Office-Trend betroffen als klassische Bürostandorte in Europa oder den USA. Die japanische Geschäfts- und Unternehmenskultur ist sehr stark auf die face-to-face Kommunikation ausgerichtet.

Die Pandemie hat eine enorme Nachfrage nach Logistikzentren und Lagerhäusern ausgelöst. Infolge von Corona war der Online-Handel in Japan im Vergleich zu globalen Standards unterdurchschnittlich. Dies führte zu einer hohen Nachfrage seitens der Investoren nach Logistikimmobilien, was die Preise in den letzten zwei Jahren so stark ansteigen ließ. Mittlerweile ist aber eine gewisse Erholung und einen Rückgang der Preise in diesem Segment zu beobachten.

Die Preise für Eigentumswohnungen in Tokio sind in den letzten zehn Jahren weiter gestiegen. Die Zahl der neuen Eigentumswohnungen, die im Großraum Tokio zum Verkauf stehen, überstieg im Jahr 2021 gerade mal 30.000 Einheiten. In der Vergangenheit lag sie bei 50.000 bis 80.000. Mit diesem Rückgang des Angebots an neuen Eigentumswohnungen ist auch der Durchschnittspreis gestiegen. Dieser Trend des begrenzten Angebots an Eigentumswohnungen und der steigenden Baukosten wird sich fortsetzen, da es nur begrenzten Raum für neue Entwicklungen und eine begrenzte Anzahl von Entwicklern gibt. 

Hinzu kommt, dass qualitativ hochwertige Wohnungen einen neuen Stellenwert haben. Die zunehmende Verweildauer in den eigenen vier Wänden hat das Bedürfnis nach einer komfortablen Wohnung geweckt, so dass die Kaufpreise auf dem Wohnungsmarkt deutlich angestiegen sind. In Tokio ist der Mietanstieg geringer als der Anstieg der Preise für Eigentumswohnungen (3,2 % gegenüber 16,7 %). Da die Preise für Eigentumswohnungen inzwischen zu hoch sind, um sie zu kaufen (das 15-fache des Jahreseinkommens in Tokio), sehe ich eine starke und stetige Nachfrage nach Mietwohnungen.

Zum einen ist der Markt durch eine weiter steigende Nachfrage gekennzeichnet. Zum anderen sind die Preise für städtischen Wohnraum im internationalen Vergleich zu europäischen oder US-amerikanischen Metropolregionen noch günstig. Nach einer Studie des Japan Real Estate Institute liegt der Quadratmeterpreis für eine hochwertige Eigentumswohnung in New York um 11%, in London um 81% und in Hongkong um 118% höher als in Tokio im Jahr 2022. So ist es nicht verwunderlich, dass ausländische Investoren seit einigen Jahren verstärkt in Wohnimmobilien investieren und inzwischen die Hälfte der Transaktionen ausmachen. 

Noch wichtiger ist, dass die Aussichten für Japans Mehrfamilienhaussektor positiv sind. Das Wirtschaftswachstum fördert die Beschäftigung und höhere Löhne, was die Nachfrage nach Wohnraum ankurbelt. Gleichzeitig verfügt der japanische Wohnungsmarkt nur über einen begrenzten Bestand an Neubauobjekten. Die Attraktivität von Mehrfamilienhäusern als Inflationsschutz dürfte ebenfalls zu einer größeren Investitionsnachfrage führen und zur Werterhaltung beitragen. Stabile Erträge und attraktive risikobereinigte Renditen kommen jedem Immobilienportfolio zugute.

Eine stabile Wertentwicklung. Auch in Zeiten der Unsicherheit und Instabilität. Der asiatisch-pazifische Raum (APAC) wird in Zeiten europäischer Krisen von institutionellen Anlegern zunehmend als sicherer Hafen gesehen. Hier zu investieren, hilft ihnen, ihre Portfolios zu diversifizieren und die Turbulenzen auf anderen Märkten abzufedern. Die Kombination aus niedrigerer Inflation und einem stabilen Arbeitsmarkt bedeutet, dass die Volkswirtschaften der APAC-Region derzeit besser für eine wirtschaftliche Erholung positioniert sind als andere. Tokio als wirtschaftliches Powerhouse wird von diesem Trend besonders profitieren. Der schwache Yen ist aus Sicht ausländischer Investoren ein zusätzlicher Anreiz, in Tokio zu investieren.