Wohnimmobilien in Tokio
Ein Megamarkt mit hoher Liquidität
In letzter Zeit hat das Interesse an Immobilieninvestments in Japan zugenommen, insbesondere im Wohnungssektor. Vor allem die Metropolregion Tokio bietet institutionellen Anlegern Investmentmöglichkeiten in Wohnimmobilien.
Japan nimmt derzeit weltweit eine einzigartige Stellung ein. Im Vergleich zu anderen Industrienationen hat Japan eine hohe Inflation weitgehend vermieden. Die Bank of Japan hält an ihrer Politik des billigen Geldes fest, um den Wirtschaftsaufschwung nach der Corona-Rezession nicht zu gefährden. Aber nicht nur die niedrigen Zinsen und das Wirtschaftswachstum machen den japanischen Immobilieninvestmentmarkt so attraktiv.
Strukturelles Wachstum auf dem Wohnungsmarkt
So hat die Corona-Pandemie dazu geführt, dass die Pro-Kopf-Nachfrage nach Wohnraum deutlich gestiegen ist - viel stärker als zum Beispiel in Europa und Nordamerika. Der Grund dafür ist denkbar einfach: Japanische Familien leben traditionell in recht kleinen Wohnungen, die oft keinen Platz zum (ruhigen) Arbeiten bieten. Die durchschnittliche Wohnungsgröße in Tokio beträgt gerade einmal 66 Quadratmeter, wobei Schlafen und Wohnen üblicherweise in einem Raum stattfinden. Der Trend, vermehrt von zu Hause aus zu arbeiten, ist für viele Japaner ein Grund, eine größere Wohnung mit einem Grundriss zu suchen, der den Anforderungen an neue Lebens- und Arbeitswelten besser gerecht wird.
Zusätzlich weist der japanische Wohnimmobilienmarkt strukturelle Merkmale auf, die ihn für institutionelle Investoren attraktiv machen. Dies gilt insbesondere für die Hauptstadtregion: Mit 36 Millionen Einwohnern hat der Großraum Tokio fast halb so viele Einwohner wie Deutschland. Die Region erwirtschaftet mehr Bruttowertschöpfung als Länder wie Spanien, Kanada oder Australien. Im Großraum Tokio sind 34 der umsatzstärksten Unternehmen der Welt angesiedelt, die den Fortune Global 500 Index bilden. Dennoch ist die Region stark diversifiziert – 99 % aller Unternehmen dort sind kleine und mittlere Unternehmen. Diese Struktur bietet Investoren eine große Bandbreite an Investmentmöglichkeiten.
Dank des anhaltenden Zustroms in den kommenden Jahren dürfte das Mietniveau weiter steigen – zumal Tokio eine hohe Mietquote von 55 % (EU: 30 %) aufweist. Darüber hinaus bietet der japanische Mietmarkt ein hohes Maß an sozialer Sicherheit mit einem geringeren Risiko von Mietausfällen aufgrund des hohen Einkommensniveau der Mieter und eines starken sozialen Sicherungssystems. Hinzu kommt: Mietverträge in Japan sehen in der Regel eine Mietausfallversicherung vor, die vom Mieter bezahlt werden muss. Wenn der Mieter in finanzielle Schwierigkeiten gerät, tritt diese in Kraft.
Eine Megastadt - viele Investitionsoptionen
Die Metropolregion umfasst zahlreiche Städte und Bezirke, die allesamt eine Vielzahl unterschiedlicher Chancenprofile bieten. Außerhalb der 23 zentralen Bezirke Tokios gibt es mehrere unabhängige Wirtschaftszentren, wie die Stadt Yokohama, die allein eine Bevölkerung in der Größenordnung von Berlin aufweist. Einige dieser Zentren erleben einen Zuzug aus dem zentralen Bereich Tokios. Vor allem an einigen der wichtigsten Eisenbahnknotenpunkte Tokios entstehen in großem Umfang neue Stadtviertel, in denen neuer Wohnraum und neue Arbeitsplätze geschaffen werden.
Tokio ist ein Megamarkt, der zahlreiche Möglichkeiten für individuelle Anlagestrategien bietet. Stabilität und Unabhängigkeit machen Japans Hauptstadt vor allem aus Gründen der Diversifizierung interessant. Sie bietet ein attraktives Risiko-Ertrags-Profil, das auf einer stabilen Mietentwicklung in Kombination mit einer schwankungsarmen Renditeentwicklung beruht. Es ist daher sehr wahrscheinlich, dass in den kommenden Monaten und Jahren mehr internationales Kapital in den Tokioter Wohnimmobilienmarkt fließen wird.
Solider Markt - investierbarer Bestand - günstige Finanzierung - attraktive Renditen
Alles in allem stellt der japanische Markt für Mehrfamilienhäuser eine überzeugende Anlageklasse dar. Gemessen am Transaktionsvolumen ist der japanische Mehrfamilienhaussektor heute der größte im asiatisch-pazifischen Raum. Es wird erwartet, dass er im Jahr 2023 rund 85 % des verfügbaren Mehrfamilienhausbestands im asiatisch-pazifischen Raum ausmachen wird, so das internationale Maklerunternehmen JLL.
Angesichts des nicht-diskretionären Charakters des Wohnungsmarktes bietet der Sektor einen hervorragenden Schutz vor Downside-Risiken. Trotz der jüngsten Renditenkompression liegen die Renditen für Mehrfamilienhäuser über den Renditen für Büro- und Logistikimmobilien und bieten große Spreads zu den Benchmark-Renditen und Finanzierungskosten. Die günstigen Bedingungen auf dem Arbeitsmarkt werden die Nachfrage nach Mietwohnungen weiterhin stärken. Internationale Anleger können auch den schwächeren Yen in Verbindung mit niedrigen Zinsen nutzen, um stabile fremdfinanzierte Renditen zu erzielen.
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